Die neuen Geschäftsführer Sergej Missal und Christine Stusche von S-Immobilien sehen den Wandel in ihrem Arbeitsfeld als Chance. Gerade im Raum Schwetzingen und Hockenheim sei der Markt für Immobiliensuchende höchst interessant.

Beitrag: Jürgen Gruler von der Schwetzinger Zeitung

Mit Mut den Immobilienmarkt der Zukunft managen – dieses Ziel haben sich Sergej Missal und Christine Stusche gesetzt, die seit Kurzem die Leitung der S-Immobilien Heidelberg GmbH – eine Gesellschaft der hiesigen Sparkasse – übernommen haben. Das Team ist seit Jahren aufeinander eingespielt und will nun den großen Wandel auf dem Immobilienmarkt gestalten. Am wichtigsten ist dem Duo die Aufgabe, mit den Kunden individuelle und passgenaue Lösungen bei Fragen zum Kauf und Verkauf von Immobilien zu entwickeln. Die beiden Geschäftsführer standen unserer Redaktion Rede und Antwort.

Ihr Vorgänger Georg Breithecker hat ja große Fußstapfen hinterlassen. Sie haben beide mit ihm zusammengearbeitet. Wie ist der Übergang gelaufen?

Stusche: Wir wussten schon Anfang 2021, dass wir in die Fußstapfen von Georg Breithecker treten werden. Der Übergang war somit fließend und für uns nicht neu, zumal wir beide schon 15 Jahre bei S-Immobilien arbeiten und viele Projekte in der Vergangenheit gemeinsam gestemmt haben. So war es uns möglich, dass wir schon früh Entscheidungen und Prozesse für die künftige Ausrichtung von S-Immo nach unseren Vorstellungen gestalten konnten.

Sie sind ja doch unterschiedliche Charaktere. Wie teilen Sie sich die Geschäftsleitung auf?

Stusche: Als erfolgreiches Führungsteam ergänzen wir uns gegenseitig optimal. Ich bin für den betriebswirtschaftlichen Bereich mit den Schwerpunkten Finanzen, Recht und Marketing verantwortlich und sorge dafür, dass sich Herr Missal auf den Vertrieb fokussieren kann.

Missal: Ich konzentriere mich auf den vertrieblichen Bereich rund um Neubauten, Bestands- und Gewerbeimmobilien sowie Investments beziehungsweise auf die kommunale Entwicklung. Ich kenne die Schnittstellen für die enge Zusammenarbeit mit der Sparkasse Heidelberg, sodass wir Kundinnen und Kunden – dazu zählen Bauträger, Investoren oder Kommunen – einen echten Mehrwert bieten können. Gemeinsam wollen wir die S-Immobilien strategisch weiterentwickeln. Dafür bringt jeder von uns sein Know-how, sein Handwerkszeug und seine Erfahrung mit.

S-Immobien Heidelberg hat in den vergangenen Jahren sehr stark vom Ausbau der Bahnstadt in Heidelberg profitiert. Die Wohnungen dort gingen weg wie geschnitten Brot. Was kommt jetzt?

Missal: Jährliche Preissteigerungen am Markt und ein geringes Objektangebot haben uns erfolgreiche Jahre beschert – auch in der Bahnstadt. Nun erleben wir eine Trendwende in der Immobilienbranche, ganz unabhängig von der Bahnstadt. Die Marktsituation hat sich innerhalb von wenigen Monaten drastisch verändert: Die Inflation ist auf einem Rekordniveau, die Zinsen steigen und die Baupreise ebenfalls. So spiegeln sich der Krieg in der Ukraine und die Covid-19-Krise auch im Immobilienmarkt. Was also kommt jetzt? Der Immobilienmarkt wird sich langsam wieder zu einem Käufermarkt entwickeln, die Vermarktungsdauer wird zunehmen – genauso wie das Angebot von Objekten. Die Lage und die Substanz der jeweiligen Immobilie wird für Kaufinteressierte an Bedeutung gewinnen. Die Vermarktung einer Immobilie wird also wieder zu einer Aufgabe von Profis – genau dafür sind wir von der S-Immobilien da!

Sie wollen sich auch stärker in Sachen Bestandsimmobilien engagieren – liegt da angesichts der demografischen Entwicklung das wichtigste Zukunftsfeld?

Stusche: Der Markt der Bestandsimmobilien war schon immer unser Kerngeschäft und wird es bleiben. Infolge der Zinsentwicklung wird dieser Bereich jedoch an Bedeutung gewinnen. In der Folge werden wir uns darauf fokussieren, auch unabhängig von der demografischen Entwicklung unserer Bevölkerung.

Ich habe den Eindruck, dass genügend Wohnraum vorhanden wäre, aber dieser unzureichend genutzt wird. Da wohnt ein Senior in einem 200-Quadratmeter-Haus und die junge Familie quetscht sich auf 70 Quadratmeter zusammen. Haben Sie da Lösungsansätze?

Missal: Aus unseren Gesprächen mit älteren Menschen wissen wir: Manche Senioren wünschen sich eine kleinere Wohnung zum Kauf oder zur Miete. Dafür bieten wir mit unserer Expertise ein Rundumsorglos-Paket für eine besondere Art von Immobilienwechsel an: Wir begleiten einen Menschen, der sich verändern möchte, auf dem Weg, eine Immobilie zu finden. Wir beraten ihn in Bewertungs- und Vertragsangelegenheiten, Finanzierungsfragen und bei allen sonstigen Fragen zu Immobilien. Im Gegenzug dürfen wir dann seine frühere Immobilie zum Beispiel einer jungen Familie vermitteln.

Wie wichtig ist für S-Immobilien Heidelberg der Markt rund um Hockenheim und Schwetzingen. Können Sie Umsatzanteile am Gesamtvolumen nennen?

Missal: Das ist für uns ein wichtiger und bedeutender Markt! Wir erwirtschaften zirka 35 Prozent unserer Immobilienumsätze in dieser wirtschaftlich starken und attraktiven Region. Infolge der Ansiedlung von Gewerbe und Industrie hat sich diese Region zu einem hochwertigen Markt entwickelt. Mit dem Schloss und dem Schlossgarten von Schwetzingen ist der Raum rund um die Spargelstadt und Hockenheim zu einem kleinen Abbild von Heidelberg mit seinem weltberühmten Schloss geworden. Das ist hochinteressant für Menschen, die eine Immobilie suchen. So ist diese Region nach Heidelberg für uns der interessanteste Markt, was Immobilien betrifft!

Sie setzen ja auf die Sparkassen-Mitarbeiter vor Ort für erste Kontakte und Informationen. Gleichzeitig wird das Filialnetz dünner. Wie steuern Sie das in Zukunft?

Stusche: Auch wir sind den Veränderungen der Digitalisierung unterworfen. Aber es gilt: Wichtig bleibt die Beziehung des Kunden zu seinem Berater, ob präsent oder online. Dafür baut die Sparkasse ihr digitales Service-Center aus. Der Kunde wird online über den Bildschirm zu allen Themen beraten – und zwar unabhängig von Zeit und Ort. Online stehen Screenscharing, Co Browsing und Videoberatung rund um das Thema Immobilie zur Verfügung – parallel zur analogen Beratung in der Filiale. So ist das große Beraternetzwerk der Sparkasse nach wie vor unser großes Plus. Wer sonst kann besser beraten als ein Mitarbeiter von S-Immobilien, wenn aus gesundheitlichen, familiären oder finanziellen Gründen ein Kauf oder Verkauf einer Immobilie ansteht?

Was halten Sie von Modellen wie Teilhaus-Verkauf oder Immobilienrente? Für wen ist das sinnvoll?

Missal: Wir wissen natürlich aus unseren Beratungsgesprächen: Es gibt immer mal ältere Immobilienbesitzer, die Liquidität brauchen, weil die Rente tendenziell sinkt und die Nebenkosten gerade auch aufgrund der höheren Energiepreise steigen. Die Eigentümer wollen gerne in ihrer lieb gewonnenen Immobilie weiter wohnen und suchen eine Lösung. Hier halten wir Vorschläge bereit, die sich schon seit Jahrzehnten bewährt haben. Wir verkaufen beispielsweise die Immobilie an einen Interessenten mit einem lebenslangen Mietrecht für den Alteigentümer. Hier kommt den Betroffenen die Erfahrung unserer Immobilienberater zugute. Dafür sind wir genau da, um mit den Eigentümern ein individuelles, passgenaues Modell zu entwickeln, das für Liquidität sorgt – ohne Verlust des Wohnrechts in der Immobilie.

Dagegen mahnen wir beim Teilverkauf oder bei Modellen der Immobilienrente zur Vorsicht. Der Teilverkauf scheint zunächst einfach zu funktionieren: Wer zum Beispiel 50 Prozent seiner Immobilie verkauft, der behält ja 50 Prozent seiner Immobilie und erhält schnell Geld. Allerdings verlangen die Anbieter eine Art Miete, die meist „monatliches Nutzungsentgelt“ genannt wird. Zusätzlich könnte es weitere Fallstricke geben: Die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie müssen die Alteigentümer weiterhin tragen. Neben dem Nutzungsentgelt fordern viele Anbieter eine weitere Servicegebühr, die sich am Wert des Objekts orientiert. Viele Eigentümer lassen also erst einmal von der simplen Handhabung und der schnellen Abwicklung leiten. Aber unter dem Strich kosten manche Verrentungsmodelle mehr als man erwartet hat.

Die Zinsen steigen jetzt wohl wieder. Was raten Sie Bauwilligen?

Stusche: Das Zinsniveau hat sich innerhalb von wenigen Monaten verdreifacht. In der Folge hat der eine oder andere das Gefühl, dass sein Immobilienwunsch nicht mehr realisierbar ist. Das muss jedoch nicht sein. Zwar müssen die Menschen beim Kauf einer Immobilie wieder tiefer in die Tasche greifen und demzufolge wir sich nicht jeder eine Immobilie leisten können. Doch unser Rat lautet: Wer eine Immobilie erwerben möchte, sollte sich gut beraten lassen. Eventuell muss man Abstriche machen – das betrifft vielleicht die Lage, die Größe, den Standard und die Ausstattung der Immobilie. Wir begleiten auch hier mit unserer kompetenten Beratung. Denn eines steht fest: Wohnen muss jeder. Hier wollen wir behilflich sein, die passende Wohnform zu finden.

Sehen Sie die Gefahr einer platzenden Immobilienblase? Wie entwickeln sich die Preise angesichts der unsicheren Weltlage wohl in unserer Region weiter?

Missal: Die aktuellen Ereignisse deuten nicht auf eine Immobilienblase, jedoch auf eine Trendwende in der Branche hin. Eine Blase liegt vor, wenn die Preise von Immobilien deutlich über dem Sachwert von Grundstück und Boden liegen und die Kaufpreise schneller steigen als die Löhne und Mieten. Das ist im Moment nicht der Fall. Unter der Voraussetzung, dass sich das Zinsniveau stabilisiert, wird der Sachwert ansteigen, sodass sich Kaufpreis und Sachwert annähern können. In dieser Zeit des Wandels sind wir nun als Profis in der Vermarktung gefragt, um den richtigen Kaufpreis für die Beteiligten zu ermitteln.

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